7 idées reçues sur l’immobilier

par thomthom
mercredi 23 avril 2008

Les prix de l’immobilier en France et dans de nombreux pays du monde ont subi ces dernières années une flambée historiquement inédite. On avait bien connu un phénomène similaire entre 1985 et 1990, mais limité à la région parisienne et d’une moindre ampleur. Les raisons de cette flambée sont une combinaison de facteurs :
- manque structurel de logements ;
- solvabilisation des ménages via la baisse des taux d’intérêt puis allongement des durées ;
- politique foncière excessivement restrictive ;
- effet d’entraînement de la hausse, l’immobilier devenant, tant que les prix montent, un placement très intéressant, et les acheteurs potentiels se précipitant tous sur le marché en même temps de peur de ne plus pouvoir acheter plus tard.

Comprendre le marché immobilier demande de voir au-delà de ce qui s’est passé sur ces dix dernières années, qui constitue, rappelons-le, une anomalie historique. La flambée des prix récente a permis à de nombreuses idées reçues de se développer qu’il convient de dénoncer, afin que chacun puisse faire ses choix d’investissement et de vie en connaissance de cause.

1) L’immobilier, ça ne baisse jamais
Faux ! Les prix au Japon ont été divisés par deux en quinze ans, ils ont perdu près de 40 % en Île-de-France entre 1991 et 1998 et baissent depuis un an aux Etats-Unis. Une trop forte hausse a toujours été suivie d’une baisse tout aussi importante (et la hausse actuelle est historiquement inédite par sa violence).

2) Mais, sur le long terme, la tendance est toujours à la hausse
Cela a été vrai jusqu’à présent, mais rien ne prouve que cela va continuer. Se baser sur l’observation du siècle et demi passé pour anticiper l’évolution à venir du marché revient à oublier une règle de base de l’économie : « Les performances du passé ne présagent pas des performances futures ». Jusqu’à présent, les fondamentaux économiques et démographiques (accroissement des richesses et de la population) ont justifié une hausse des prix des logements ; mais la faiblesse de la natalité dans les pays occidentaux et nos difficultés économiques engendreront très certainement un retournement de tendance dans quelques années (prévu entre 2030 et 2050 pour la France). On se retrouvera alors en sur-disponibilité de logements, avec un effet sur les prix évident... d’autant plus que les nouvelles méthodes de constructions, plus économiques en énergie, contribueront à dévaloriser une grande partie du parc de logements existant. La région Île-de-France sera la première à être touchée par ce phénomène, compte tenu des migrations entre Paris et la province.

3) Un loyer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres


C’est vrai sur le long terme : une fois le crédit remboursé, acheter revient toujours moins cher que louer. Mais les frais liés à l’acquisition d’un logement (frais de transaction - agence et notaire -, intérêts d’emprunt - très élevés pendant les premières années de remboursement -, coût du déménagement) sont importants et donc longs à amortir. Il ne faut pas oublier que le propriétaire doit également payer l’impôt foncier et l’entretien. Il faut donc être certain de pouvoir rester longtemps dans un bien immobilier pour amortir son achat. Acheter en empruntant sur vingt ans pour revendre après 2, 3, ou même 5 ans vu les prix actuels est rarement rentable économiquement... sauf bien sûr si entre-temps la valeur du bien immobilier acquis augmente de 10 % par an, comme cela a été le cas entre 1998 et 2005 (mais ce temps est clairement révolu). Et que dire en cas de baisse des prix !

4) Il manque un million de logements en France, les prix ne sont pas prêts de baisser
Un manque d’1 million de logements correspondrait à 2,4 millions de personnes vivant dans la rue (un ménage = 2,4 personnes en moyenne). Nous n’en sommes heureusement pas encore là ! Il existe certes un certain déficit de logements, qui pousse les acquéreurs à dépenser « autant qu’ils le peuvent » pour se loger (selon les critères de solvabilité admis par les banques et les bailleurs), mais on est loin du million de logements manquants. La pénurie ne peut expliquer à elle seule la flambée des prix dans la mesure où elle existe depuis des décennies, alors que la flambée délirante des prix n’a « que » dix ans. De plus, cela fait quelques années qu’il se construit chaque année environ 100 000 logements de plus que l’augmentation annuelle du nombre de ménages (cela fait vingt-cinq ans que l’on n’a pas autant construit). Une fois que le déficit de logements sera comblé, il n’y aura donc plus aucune justification à ces prix décorrélés de toute réalité économique.

5) Il faut profiter des taux bas pour acheter
Les taux bas sont un piège. Les taux bas permettent effectivement d’emprunter davantage et sur une plus longue période. Mais tous les acheteurs se retrouvent alors avec un budget disponible plus élevé. Ils vont donc plus facilement accéder aux demandes des vendeurs qui essayent logiquement d’augmenter les prix le plus possible. C’est ce qui s’est passé ces dernières années avec des hausses atteignant parfois 15 % par an. Quand les taux remontent, c’est l’inverse qui se produit : tous les acheteurs voient leur budget diminuer. Pour vendre, les vendeurs sont alors obligés de baisser les prix. Mais l’acheteur reste gagnant car, avec des taux élevés, les durées d’emprunt sont beaucoup plus courtes (à cause du phénomène de plafonnement des sommes empruntables sur les durées de remboursement élevées).
Enfin, lorsque nos parents ont acheté à taux élevé, l’inflation et la croissance étaient particulièrement forts, et les salaires augmentaient en conséquence : le poids du remboursement du crédit dans le budget devenait donc rapidement négligeable, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui.

6) Ce sont les étrangers qui font monter les prix, les prix français sont en retard sur les autres pays
Les achats d’étrangers en France ne représentent que 4 % environ des ventes. Leur influence sur le marché est donc négligeable. De plus, ils se concentrent sur certaines zones bien identifiées (certains quartiers de Paris, mais pas la banlieue, certaines zones de villégiature...). De plus, la montée de l’euro et l’augmentation des prix immobiliers en France commencent à les amener à s’intéresser à d’autres pays, comme l’Europe de l’Est
Concernant la comparaison internationale, si quelques capitales européennes ont des prix immobiliers plus élevés, comme Londres, d’autres, comme Berlin, sont caractérisées par des prix largement inférieurs aux nôtres. La France n’est pas en bas de tableau contrairement aux idées reçues, et c’est de toutes façons le contexte local qui explique les prix (salaires, densités de population, politique des banques...).

7) Les statistiques montrent que les prix de l’immobilier continuent de monter
Les statistiques ont toujours un certain retard sur le marché. Les statistiques des notaires portent sur les promesses de ventes effectuées il y a six mois (le temps qu’elles se transforment en vente et que les données soient collectées), tandis que la Fnaim utilise un indice lissé sur vingt-quatre mois pour atténuer les variations saisonnières. Ces indices ne peuvent vous informer d’une baisse de prix qu’avec six mois de retard minimum. Les statistiques basées sur des échantillons de transaction ou sur des ventes non réalisées (prix « affichés », ne reflétant pas l’évolution des marges de négociation, en forte hausse depuis quelques mois, ou prix des promesses de vente, de plus en plus souvent annulées faute d’acceptation du prêt) ont encore moins de valeur. De plus, des statistiques basées sur le « prix moyen du m2 vendu » mélangent deux paramètres : l’évolution du prix d’un bien donné, mais également l’évolution du type de bien vendu (le prix au m2 d’un studio ou d’un bien haut de gamme est plus élevé que celui d’un appartement familial). Cette seule donnée ne reflète donc pas la variation de prix d’un type de bien donné. Vous remarquerez d’ailleurs que les seuls indicateurs dont on dispose en France se limitent quasiment à ceux communiqués par les agents immobiliers ou les notaires, c’est-à-dire par des professions qui ont un intérêt direct à la hausse des prix.
Churchill disait "Je ne crois qu’aux statistiques que j’ai moi-même trafiquées".


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