Bulle immobilière au Maroc (2) ?

Mon premier billet, « Bulle immobilière au Maroc (1)  », mettait en évidence les particularités du marché marocain immobilier dans le segment du « haut standing » favorisant l’apparition d’une bulle immobilière :
1) peu de transparence sur les prix ;
2) marges (anormalement) importantes réalisées par les promoteurs ;
3) des acheteurs encore majoritairement marocains.

La question qui était en suspens (à la fin de cet article) était la suivante : « si l’on peut suspecter une forte spéculation, peut attendre ou non une baisse significative des prix dans un avenir proche ?  ». Mon avis est que, même si les prix ont parfois augmenté artificiellement, je ne pense pas que l’on va assister à une baisse des prix, tout au plus une stagnation ou une augmentation plus raisonnable. Les raisons en sont les suivantes :

Achat souvent au comptant
Dans les pays développés, l’accession à la propriété se fait en grande partie par l’endettement. La crise éclate quand les propriétaires, pressés par les banques ou par une situation économique qui se dégrade, sont obligés de vendre en nombre. Le Maroc ne devrait pas connaître une telle situation. Les propriétaires des programmes de standing ont acheté pour la plupart leur bien au comptant. De surcroît, ce bien est rarement la résidence principale. Ce n’est donc pas demain que ces acheteurs vont vendre. Pour s’en persuader, il n’y a qu’à voir le nombre d’appartements vides dans les beaux quartiers de Casablanca.

Cela répond à une question posée par un lecteur du 1er article : le marché de l’immobilier marocain est peu exposé à la crise du crédit immobilier américain (connu sous le terme de crise des subprimes).

L’argent de la bourse reflue
Si la bourse était bien portante, il serait tentant pour un propriétaire de vendre ou pour un promoteur d’accélérer la vente de son programme. Or, si la bourse de Casablanca a flambé jusqu’au début de cette année, ce n’est plus vraiment le cas. Les analystes sont d’ailleurs très prudents pour l’avenir. Suivant cet article de la vie éco :

... Avec cette croissance ininterrompue, la bourse de Casablanca a atteint un niveau de valorisation inquiétant. Le ratio cours de l’action rapporté au bénéfice par action (Price Earning Ratio / PER) qui mesure la cherté d’une place boursière est devenu trop élevé. Les cours des sociétés cotées ont évolué beaucoup plus rapidement que les résultats, et cela inquiète les analystes du marché.
...
Deux des facteurs qui expliquent la cherté de la place de Casablanca sont la surliquidité du marché financier et l’absence d’autres opportunités de placement...

En résumé, dans un marché où il y a beaucoup de liquidités, le bien immobilier restera, en cas de stagnation de la bourse, LA solution alternative.

Les promoteurs ont le temps
Avec des marges conséquentes (voir le 1er article), les promoteurs immobiliers peuvent se permettre d’attendre. Beaucoup moins dépendants des banques, ils préféreront décaler le démarrage du prochain programme afin d’écouler le stock en cours.

Les étrangers vont finir par arriver
L’augmentation continue des IDE (Investissements directs des étrangers) ces dernières années, notamment orientés vers l’immobilier, est la preuve évidente du fort attrait du Maroc pour les investisseurs étrangers. La promotion immobilière évolue rapidement  : introduction en bourse de Casablanca d’Addoha (groupe de promotion immobilière d’origine marocaine), implantation de promoteurs étrangers comme Fadesa (*)... Tout indique que le secteur se professionnalise rapidement pour répondre à la demande forte en provenance de l’étranger.

En conclusion
Plus qu’une baisse des prix, les futurs acheteurs des programmes de standing auront certainement à disposition dans les prochaines années des produits avec de meilleures finitions et répondants mieux à leurs attentes. En quelques mots : plus de qualité et des services “intégrés” (par le promoteur) pour le même prix !

Dans les services qui sont amené à développer :
1) des solutions de financement facilitant l’accès au crédit pour les propriétaires résidants à l’étranger ;
2) des offres de gestion locative « garantie », de type résidence touristique intégrée, permettant de sécuriser l’investissement.

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(*) On notera au passage que la concurrence entre gros promoteurs semble avoir du mal à se développer (voir le rapprochement récent entre Fadesa et Addoha)