Les prix de l’immobilier peuvent ne jamais remonter avant dix ans

par Charles DEREEPER
mardi 17 mars 2009

Il existe une certaine hypocrisie actuellement en France quand on parle de l’avenir de l’immobilier et de ses prix de transactions.

Il existe une certaine hypocrisie actuellement en France quand on parle de l’avenir de l’immobilier et de ses prix de transactions.

Certes, il faut rester précautionneux dans la mesure où l’on parle de futur. La part de hasard tient toujours une place de choix dans le résultat final.

Il n’empêche qu’en consultant les données sur un siècle, voire un siècle et demi pour les prix à Paris ou aux USA, on parvient à une conclusion sous forme de deux scénarii.

Scénario 1 : l’immobilier ne remontera jamais

L’immobilier ne remontera JAMAIS et reprendra une progression égale à celle en vigueur depuis un siècle hors période de guerre, soit environ 1% + inflation chaque année. Auquel cas, tout le monde se voile la face actuellement et la déconvenue au cours de la deuxième décennie qui vient, va être monumentale. Une génération entière se sera endettée pour acheter du vent, une valeur d’actifs immobilier qui ne correspondait à rien. Ce scénario est celui auquel je crois le plus.

Le graphique ci-dessous des prix immobiliers américains, en avance d’environ 18 mois sur la France montre à quel point, le délire a été fou. Il rappelle celui de la bulle internet en 1999. Avec neuf années de recul, le résultat final est maintenant connu…

 

 

Scénario 2 : nouvelle période d’hyperinflation

Les Etats occidentaux perdent le contrôle monétaire de la situation, ce qui débouche sur une nouvelle période d’hyperinflation. Auquel cas, des bulles matières premières et pourquoi pas immobilières se remettent en place. Tout le monde sauve sa peau. A horizon deux ans, je n’y crois pas pour au moins deux raisons.

La première est que les bulles se sont faites dans le cadre d’un ping pong géant mondialisé entre des autorités monétaires laxistes et une démographie post baby boomer adaptée. On le voit actuellement, si personne n’est là pour emprunter, aucune bulle n’est rendue possible quand bien même les autorités monétaires créent des conditions favorables.

Or, les baby boomers partent massivement à la retraite. Les tensions sur la demande ne seront pas reproductibles à l’avenir, juste celles issues de la spéculation, qui ne feront pas le poids. Deuxième raison, les marchés financiers accusés de tous les maux, à tort, tout comme l’euro l’a été en son temps avant qu’on découvre qu’il protégeait diablement bien tout de même… mettront théoriquement un gros STOP à la folie monétaire des gouvernements.

Quand la communauté financière internationale estimera à une majorité que les Etats sont trop endettés et qu’il est donc devenu trop dangereux de prêter son argent à ces agents économiques, les taux long terme remonteront et le robinet se fermera naturellement, empêchant ainsi la poursuite de la fuite en avant…

Vous l’aurez compris. Je suis baissier à long terme sur l’immobilier. Il n’y aura pas à mon sens de rebond, ni de redémarrage, mais un retour à une moyenne historique.

Charles Dereeper

 



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