Le démembrement du droit de propriété : une solution patrimoniale pour tous méconnue

Cette technique ancienne et éprouvée par le temps consiste à faire coexister plusieurs droits sur un même bien (droit d’usage, usufruit, nue-propriété). Cela permet de réaliser un grand nombre d’opérations juridiques et financières, en dehors des traditionnelles acquisitions et locations immobilières. Ces différents types d’opérations peuvent présenter une très grande utilité à notre époque, puisqu’elles s’adaptent parfaitement à une multitude de cas individuels. Elles s’adressent autant à des personnes fortunées, qu’à des personnes ayant un patrimoine modeste, et même à ceux qui n’ont pas de patrimoine.

Issue du droit romain, le droit de propriété est le droit de disposer d’une chose (nue-propriété) et le droit d’en user et d’en percevoir les fruits (usufruit).
Il est possible de séparer le droit de propriété en un droit d’usufruit et un droit de nue-propriété : cela constitue un démembrement du droit de propriété.
L’usufruit est un droit qui peut être soit viager, soit pour une durée spécifique.

Il existe un grand nombre de techniques de propriétés simultanées et, par conséquent, un grand nombre d’opérations possibles. En voici une liste non-exhaustive.

- Achat par des particuliers de l’usufruit temporaire de biens immobiliers : soit pour réaliser un placement immobilier à forte rentabilité, soit comme une alternative intéressante à la location. Cette dernière solution est proposée par Bérénice Tournafond, présidente d’Ykonne, comme une solution à la crise du logement française. En effet, la cession temporaire d’usufruit entre personnes privées, comme alternative à la location, permet de supprimer les problèmes des rapports propriétaires/locataires : le propriétaire n’aura plus peur des impayés et sera assuré de retrouver son bien dans l’état d’origine ; l’occupant, quant à lui, ne pourra pas être expulsé, mais, surtout, il pourra se loger à des conditions plus avantageuses qu’en louant car acheter l’usufruit d’un logement revient en principe moins cher qu’une location. Cette opération pourrait permettre de remettre sur le marché un grand nombre de biens immobiliers vacants.

- La vente temporaire de l’usufruit : dégager immédiatement des liquidités tout en conservant son patrimoine.
La cession de l’usufruit à un tiers présente des avantages d’abord patrimoniaux, et parmi eux :
- la perception d’un capital immédiat, il s’agit d’un souhait classique chez les propriétaires fonciers, dont les liquidités sont rares, et qui se trouvent contraints de recourir au crédit ;

- les propriétaires sont déchargés des frais inhérents à la gestion ;
- la gestion des biens et des locataires est à la charge et sous la responsabilité de l’usufruitier.
Cette cession comporte aussi des avantages fiscaux, avec une fiscalité souvent faible ou nulle.

Un cadre souple et sûr
L’usufruit peut être cédé pour une durée limitée au choix de l’acquéreur et du vendeur. L’acte de cession est établi par un notaire avec la garantie de retrouver l’usufruit de son bien, sans frais, à l’expiration de la durée de cession de l’usufruit.

Les avantages fiscaux
Plus d’imposition sur les revenus des biens pour le vendeur puisque c’est désormais l’usufruitier qui sera imposé. La vente de l’usufruit est taxée sous le régime favorable des plus-values immobilières des particuliers. Par conséquent, le cédant bénéficie d’un abattement de 10 % à compter de la 5e année de détention, et est entièrement exonéré s’il est propriétaire depuis plus de quinze ans.
De plus, il y a exonération d’ISF sur la nue-propriété (seul l’usufruitier est redevable de l’ISF).
Enfin, l’usufruit revient entre les mains du nu-propriétaire sans droits.

- Acquisition de nue-propriété : une triple défiscalisation. Ce schéma de défiscalisation est aussi simple que radical. Il se retrouve sous deux formes : l’acquisition, éventuellement à crédit, de la nue-propriété d’un bien déterminé ainsi que celle de part SCPI. Le gain en matière d’ISF est double. D’une part, la nue-propriété n’est pas un actif imposable à l’ISF. D’autre part, si cette acquisition de nue-propriété se fait par le biais d’un emprunt, le passif lié à cette acquisition à crédit se déduit des autres biens taxables du contribuable. L’acquisition créera alors un déficit !
Pour l’impôt sur le revenu, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers préexistants du contribuable.
L’imposition sur les plus-values est généralement évitée. D’abord, parce que la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt (art. 1 133 du CGI). Ensuite, l’opération se faisant sur au moins 15 ans (avec la nouvelle exonération des plus-values de 2004), durée de l’usufruit, la cession à ce terme par le nu-propriétaire devenu plein propriétaire se fait en exonération.

Intérêt économique
L’acquéreur a la garantie de récupérer, gratuitement, l’usufruit immobilier à terme (15, 20 ou 30 ans selon les produits en nue-propriété qui sont commercialisés ou au décès de l’usufruitier si aucun terme n’est prévu). Il ne paie donc que la valeur de la nue-propriété et se retrouve plein propriétaire passé un certain temps.

Public concerné
L’acquisition de nue-propriété séduira ceux qui veulent réaliser un placement immobilier à moindre coût, peu fiscalisé et qui désirent à terme soit se constituer des revenus fonciers, soit réaliser à terme leur capital avec une forte plus-value.

- La vente de la nue-propriété : une alternative au viager. Moyennant le paiement immédiat d’un capital familièrement appelé « bouquet » et de rentes souvent mensuelles, les « arrérages », l’acquéreur (débirentier) sera propriétaire du bien au décès du vendeur (crédirentier) qui le plus généralement occupe le bien. Elle se caractérise par un double aléa : sur le montant versé au final (cumul des arrérages et du capital), et sur la date d’entrée en jouissance du débirentier (acquéreur). La vente de la nue-propriété constitue une alternative à la vente en viager, qui plus est, moins aléatoire. L’acquéreur de la nue-propriété sait d’ores et déjà combien il verse et effectue ce versement en une seule fois, sans verser de rentes. Le cédant bénéficie immédiatement d’un capital plus important qu’un « bouquet », mais sans toucher de rentes. La fiscalité de ce capital sera plus faible. Contrairement au viager dont les rentes sont partiellement fiscalisées à l’IR, le capital représentatif de la nue-propriété bénéficiera de la fiscalité plus clémente des plus-values immobilières.

Il existe encore une multitude d’opérations qui utilisent les techniques des propriétés simultanées : apport d’usufruit ou de nue-propriété à des SCI ou à des sociétés privées, démembrement de la clause bénéficiaire des contrats d’assurance vie...

Les propriétés simultanées, et bien d’autres solutions à la crise du logement, seront abordées lors d’une matinée-rencontre organisée par l’Université du Patrimoine, le lundi 31 mars 2008 de 9 heures à 12 h 30, à l’Académie des sciences morales et politiques. Pour débattre de toutes les mesures proposées et du rôle des professionnels de l’immobilier et du patrimoine, seront présents les représentants des acteurs majeurs du monde de l’immobilier.