Mieux estimer le Patrimoine pour des Taxes et des Aides au Logement plus justes
par jpm
mardi 25 novembre 2014
Novembre étant le mois des impôts locaux, le gouvernement parle désormais de surtaxer les résidences secondaires (lien). Il faut néanmoins savoir que la taxe d’habitation et la taxe foncière sont établies par les communes sur la base de valeurs locatives déterminées à l´origine par le montant des loyers au 1er janvier 1970. Chaque année, ces valeurs sont réactualisées de manière plus ou moins arbitraire par l’administration, souvent indépendamment de la valeur réelle du bien.
- Taxes sur le Patrimoine
- Mieux Estimer le Patrimoine pour calculer les taxes et les aides au logement
C’est ainsi que la taxe d’habitation de certains logements HLM considérés comme modernes et confortables dans les années 70 s’avère aujourd´hui plus élevée que celle de logements plus anciens mais richement restaurés depuis.
Il devrait pourtant y avoir un lien direct entre la valeur de marché d’un bien, sa valeur locative et le montant des taxes foncières. Par ailleurs, il est nécessaire de correctement estimer un bien pour déterminer les droits de successions afférents ou calculer un impôt équitable sur la fortune.
En effet pour appliquer un impôt sur le patrimoine, ou une taxe annuelle sur le foncier, il faut être capable de déterminer une base taxable fiable, représentant une évaluation sincère du bien. Cette valeur de base, révisable chaque année en fonction du marché, pourrait servir à la détermination d´un loyer raisonnable et au calcul des aides au logement, mais surtout pour le calcul de la plus-value en cas de revente ainsi que celui des droits de succession ou de donation.
Pour inciter chaque année les propriétaires à déclarer une valeur réaliste et non sous-estimée de leur bien, il conviendrait que la plus-value en cas de session soit systématiquement calculée sur la valeur déclarée l´année précédente. Cela inciterait les propriétaires à régulièrement réactualiser cette valeur et ne pas systématiquement sous évaluer leurs biens.
La libre réactualisation de la valeur d’un bien immobilier pourrait ainsi se faire dans une fourchette publiée chaque année par la commune… entrainant une taxation immédiate de la plus-value lorsque les montants déclarés dépassent la fourchette officielle. Les personnes qui voudraient éviter les impôts sur la plus-value à terme, auraient tout intérêt à régulièrement réévaluer chaque année leur bien au maximum de la fourchette… ce qui leur ferait payer davantage de taxes foncières ou d´impôts sur le patrimoine. Ceux qui ne réévalueraient pas suffisamment leur bien, perdraient le bénéfice de la réévaluation « hors plus-value » et payeraient finalement davantage de taxes sur la plus-value lors de la revente ou d´une succession.
Il serait évidemment souhaitable d´intégrer les plus-values dans les revenus de l´année, de façon à appliquer la progressivité sur les grosses plus-values et décourager les sous estimations. En contrepartie, il faudrait permettre de déduire ou d´étaler les moins-values… ce qui pourrait être une bonne chose pour les gens amenés à revendre à perte (divorce, changement de lieu de travail).
Dans le cas d´un paysan de l´Ile de Ré qui refuse de réévaluer ses terrains… pour ne pas payer l´ISF ou minorer sa taxe foncière, ce dernier ou ses ayants droits risqueraient en fin de compte de payer une forte plus-value au moment de la revente ou de la transmission du bien. Dans le pire des cas, la succession reste toujours une occasion pour le fisc de revoir les estimations et donc de remettre les compteurs à zéro.
Pour tenir compte des frais d´achat (notaire, expertise, agence…) qui n´interviendraient plus dans le calcul de la plus-value, le bien étant évalué à son prix d´achat hors frais, les communes pourraient instaurer une exonération de la taxe foncière pendant les années qui suivent l´achat ou la construction du bien, favorisant ainsi la mobilité mais limitant la spéculation immobilière.
La libre évaluation des placements immobiliers ou fonciers peut également s´appliquer aux tableaux et aux œuvres d´art ainsi qu´aux objets de collections couteux. Librement réévalués chaque année en fonction d´un indice officiel, cela permettrait d´établir leur valeur réelle pour l´ISF et surtout de calculer la plus-value taxable en cas de revente. En effet, les placements en œuvres d´art ou en bouteilles de vins millésimés devraient devenir taxables tout commes les actions ou l´immobilier.
Evaluer équitablement le patrimoine des ménages semble tout à fait possible, la libre estimation incitative permettant chaque année un calcul équitable des impôts locaux en fonction de la valeur réelle du bien. Cela permettrait également une plus grande transparence du marché immobilier, tant pour la revente que pour la location et le calcul des aides au logement.
Il deviendrait alors envisageable d´introduire un impôt négatif sur la fortune, c’est-à-dire une taxe sur le patrimoine dès le premier euro en contrepartie d’une allocation logement universelle, sorte de mini revenu de base inconditionnel qui permettrait aux plus modestes de se loger décemment tout en s´assurant qu´une partie des richesses accumulées dans les patrimoines privés profite à tous.
http://www.agoravox.fr/actualites/societe/article/un-impot-negatif-sur-la-fortune-158970
http://www.agoravox.fr/actualites/societe/article/allocation-logement-universelle-142959
A propos des impôts locaux :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F13038.xhtml