Plutôt qu’une nouvelle taxe de l’immobilier, revoir la règle de calcul qui le définit

par Daniel MARTIN
vendredi 2 mai 2025

François Rebsamen, ministre de l’Aménagement du territoire, propose d’instaurer une nouvelle taxe pour aider à financer les services publics des communes. Plutôt que d’imaginer un nouvelle taxe, n’est-ce pas vers une réforme de la règle de calcul fondée sur la valeur du bien et non la valeur locative qu’il faut aller ? Que tous les foyers fiscaux paieraient, propriétaires occupants ou locataires.

Contribuer par des impôts locaux à l’entretien et aux investissements pour assurer des services publics à la population, quoi de plus normal, mais encore faut-il que ce fut le plus juste et équitable possible

Permettre aux habitants de se déplacer en toute sécurité, que ce soit à pied, à vélo, à moto, en bus, en métro ou en tramway ; leur garantir l’accès aux écoles, lycées, universités ; leur assurer l’approvisionnement en eau potable, un système d’assainissement efficace, des infrastructures culturelles et sportives, la collecte des déchets ménagers, des services sociaux, des solutions de garde pour les enfants, ainsi qu’une bonne couverture internet : autant de services issus de politiques publiques qui font consensus et qu’il convient de financer.
Même si leur gestion peuvent parfois être critiquées, leur existence implique un impôt local, payé par l’ensemble des foyers fiscaux. Il s’agit d’un prélèvement pécuniaire obligatoire, effectué à titre définitif, sans contrepartie immédiate, destiné à couvrir les charges liées aux investissements et au fonctionnement de ces services.

La suppression de la taxe d’habitation pour la résidence principale, ainsi que celle de la redevance audiovisuelle, est désormais actée. Toutefois, la taxe d’habitation reste en vigueur pour les résidences secondaires. La taxe foncière, quant à elle, qui concerne uniquement les propriétaires de biens immobiliers ou fonciers (logements, bâtiments commerciaux ou industriels), n’a pas disparu et ne semble pas appelée à disparaître.
Selon les données de la Direction générale des collectivités locales (DGCL), cette taxe pèse de plus en plus lourdement sur les contribuables propriétaires.

Mais peut-on réellement se contenter de constater que seuls les propriétaires, qu’il s’agisse de leur résidence principale ou secondaire, sont soumis à ces impôts locaux, sans envisager une réforme de leur mode de calcul ? En effet, celui-ci repose actuellement sur la valeur locative. Il serait pertinent d’envisager une réforme permettant à tous les habitants d’une commune, y compris les locataires de logements ou d’espaces commerciaux/industriels, de contribuer de manière plus juste et équitable au budget communal.

« être propriétaire de son logement ne signifie pas forcément être "riche" ».

Ainsi s’exprimait le ministre François Rebsamen, et il rajoutait « Je veux faciliter la vie des collectivités locales et leur rendre de la liberté », en indiquant également qu’il doit lancer lundi 5 mai 2025 à Paris une réunion avec les associations des collectivités pour, selon lui, « simplifier la vie des élus et des Français ».

Très bien Monsieur le ministre, mais plutôt qu’une taxe sur l’immobilier, il serait souhaitable de repenser la règle de calcul des impôts locaux pour en finir avec une équité en berne

Avant sa nomination au gouvernement, Éric Lombard, alors à la tête de la Caisse des Dépôts, affirmait que la réindustrialisation, la transition écologique, le logement social et la revitalisation urbaine nécessiteraient un recours accru à l’endettement des collectivités locales. Or, qui dit dette dit intérêts à rembourser, donc pression fiscale prolongée pour les contribuables.

Aujourd’hui, l’équité de la fiscalité locale n’est plus garantie

     - Ni horizontalement : deux ménages similaires ne paient pas nécessairement le même impôt ;

Si les ménages très modestes sont en partie exonérés, la taxe foncière représente une charge lourde pour les classes moyennes, surtout les propriétaires occupants.

Une exception française : la multiplication des taxes immobilières où la France se distingue par sa triple imposition immobilière :

S’y ajoutent de nombreux autres prélèvements, comme l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui ne touche pas forcément les plus fortunés. La France se distingue par une fiscalité sur l’immobilier à l’imagination débordante

Pas moins de 42 taxes et impôts concernent aujourd’hui l’immobilier (logement et foncier), un record. Le problème de l’immobilier, c’est qu’il ne peut pas être délocalisé, ce qui en fait une cible facile pour une fiscalité de plus en plus imaginative... et souvent injuste.

Rappel des règles qui déterminent la valeur locative actuelle servant à fixer le montant des impôts locaux d’un bien immobilier ou foncier

En France, le montant des impôts locaux pour un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une habitation ou d’un bâtiment à usage professionnel, est déterminé par sa valeur locative.La taxe d’habitation pour les résidences secondaires, la taxe foncière sur les propriétés bâties ou non bâties sont calculées à partir de cette valeur, définie comme le loyer annuel théorique que le bien pourrait générer s’il était loué dans des conditions normales.

Critères de calcul de la valeur locative cadastrale

L’administration fiscale se base principalement sur la surface pondérée du bien, évaluée à partir de la surface au sol, et non de la surface habitable. Toutes les pièces sont prises en compte : pièces à vivre, couloirs, entrées, rangements, etc., ainsi que les dépendances comme les garages, caves, greniers, chambres de bonne, etc.

Cependant, toutes les surfaces ne sont pas comptabilisées de la même manière. Elles sont ajustées à l’aide de coefficients de pondération :

Des ajouts forfaitaires de surface sont également appliqués selon les éléments de confort présents :

Réactualisation de la valeur locative des habitations

Les valeurs locatives cadastrales n’ayant pas été révisées depuis le 1er janvier 1978, elles ne correspondent plus à la valeur réelle du marché. Seules des revalorisations forfaitaires ont été appliquées depuis.

Avec la suppression progressive de la taxe d’habitation, le gouvernement a engagé une révision des valeurs locatives au m², qui entraînera une hausse généralisée de la taxe foncière dans de nombreux cas. Cette révision, qui concernera environ 46 millions de logements, risque d’impacter particulièrement :

Valeur locative cadastrale des locaux professionnels

La valeur locative des locaux professionnels (VLLP) constitue la base de calcul des impôts locaux directs : taxe foncière et cotisation foncière des entreprises (CFE).

Les locaux professionnels incluent tous les locaux à usage commercial ou libéral, à l’exception des logements et des domiciles utilisés pour une activité salariée.

Le calcul repose sur trois éléments :

  1. Surface pondérée du local

  2. Catégorie du local, selon son usage

  3. Coefficient de localisation, propre à chaque secteur

Surface pondérée

Catégorie du local

Chaque local est rattaché à l’une des 38 catégories (magasin, bureau, hôtel, etc.) selon son usage et ses caractéristiques. En cas de pluriactivité, la catégorie de la surface dominante est retenue. Si le local est vacant au 1er janvier, la dernière affectation connue est utilisée.

Des tarifs au m² sont fixés par catégorie et par secteur d’évaluation (zone de marché homogène), puis actualisés chaque année par les Commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels (CDVLLP). Ces tarifs sont consultables dans le Recueil des actes administratifs (RAA) de chaque département, accessible sur le site des impôts.

Une fiscalité locale pour les particuliers, qui soit à la fois respectueuse de la Charte européenne de l’autonomie locale, des principes de simplicité et d'équité

Pour définir cette fiscalité, il est essentiel de respecter les principes fondamentaux de la Charte européenne de l’autonomie locale. Celle-ci, premier traité posant le principe du transfert de compétences aux collectivités territoriales, implique également un transfert de ressources financières. Ce principe, connu sous le nom de subsidiarité, permet une décentralisation du pouvoir au niveau le plus proche des citoyens.

Vers une simplification et une équité accrues

La simplification de la fiscalité locale doit aller de pair avec une révision des impôts locaux sur les biens immobiliers et fonciers. Il s’agit de les rendre plus équitables, en abandonnant la règle actuelle fondée sur la valeur locative, souvent inadaptée et injuste.

En abandonnant la règle de calcul fondée sur la valeur locative, cette réforme impliquerait la suppression de plusieurs taxes perçues par les communes, dont il convient de réduire le nombre, à l’instar de nos voisins Européens, et intercommunalités à fiscalité propre (EPCI), qui seraient supprimées, telles que :

La taxe GEMAPI, pour sa part, devrait être intégrée à la dotation globale de fonctionnement (DGF) de l’État afin de couvrir les travaux de protection et d’entretien des milieux aquatiques.

Un impôt local unique, plus juste

À l’image de certains pays européens qui réussissent mieux en la matière, la mise en place d’un impôt local unique, ne reposant plus sur la valeur locative mais sur la valeur réelle des biens, apparaît comme une solution viable.

Cet impôt comporterait deux volets :

  1. Une part nationale uniforme, applicable à toutes les communes, fondée sur la valeur moyenne nationale du type de bien (maison individuelle ou appartement) ;

  2. Une part locale, établie selon un pourcentage de la valeur réelle estimée du bien. La somme obtenue des deux servirait à la commune pour appliquer son taux d’imposition dans la limite d’un seuil maximal fixé par la loi.

L’impôt local à la charge de l’occupant

Pour les résidences principales comme secondaires, si le bien est loué, l’impôt local serait transféré au locataire. En l’absence de location volontaire pour une résidence secondaire , c’est le propriétaire qui resterait redevable.

Comment définir une nouvelle règle de calcul des impôts locaux pour les biens immobiliers et fonciers fondée sur la valeur du bien et non la valeur locative ?

Un impôt, sous forme de taxe unique, payable par l’occupant d’un logement suppose être en cohérence avec la charte Européenne de l’autonomie locale et l'article premier de la Constitution, c’est à dire assurer aux communes des ressources en préservant la notion de solidarité et en permettant à chaque citoyen de participer de façon équitable aux dépenses de fonctionnement

qui comprennent les frais de rémunération des personnels (premier poste de dépenses), les dépenses d'entretien et de fournitures, ainsi que des frais de fonctionnement divers correspondant aux compétences de la collectivité territoriale. Mais aussi aux dépenses d'investissement qui comprennent les remboursements des emprunts pour les travaux d'équipement, les acquisitions
immobilières et mobilières. Tel devrait être l'objectif de ce type de réforme.

Pour définir le nouvel impôt local supporté par l’occupant de l’habitation (propriétaire ou locataire), il convient de changer les règles de calcul qui ne doivent plus résulter de la valeur locative, mais de la valeur du bien immobilier et, ou, foncier.

Quelle pourrait-être la part de la somme nationale minimale de l’impôt local à payer par tous,
votée par le parlement et les pourcentages appliqués suivant la valeur moyenne du
bien ?

Pour une partie de l’impôt qui serait minimal à somme fixe pour tous et identique
pour toutes les communes, selon l’organisme SATISTA, par exemple, en 2023, dont la révision de la valeur devrait se faire tous les 3 ans, le prix moyen d’un appartement est de 3640 euros le mètre carré et de 2180 euros le mètre carré pour une maison.
La superficie moyenne d’un appartement est de 63 mètres carrés et de 112,2 mètres
carrés pour une maison.
Le prix correspondant à la valeur du logement, exit donc la valeur locative, à l’instar
de la plupart de nos voisins Européens, le calcul d'un impôt local unique doit porter
sur la valeur totale du bien qui est définie par la la valeur de l’immobilier et la superficie du foncier bâti, non bâti et le site.

Pour définir la règle qui va servir à imposer la part de l’impôt local applicable à tous les résidents de manière identique pour l’ensemble des communes du pays, au moment de la programmation budgétaire et en fonction du prix moyen des logements au mètre carré et de sa nature (appartement ou maison), l’État pourrait y appliquer un coefficient de 0,03 %. La somme obtenue constituerait la somme fixe de la partie nationale de l’impôt local que devraient payer obligatoirement tous les foyers fiscaux et qui serait identique pour toutes les communes du pays.
 

Ce qui signifie, par exemple, qu’en 2023 pour un appartement dont le prix moyen étant de 3640 euros le m2 et d’une superficie moyenne de 63 m², la part nationale et identique pour toutes les communes serait de : 3640 euros au m² x 63 m² = 229 320 euros x 0,03 % = 69 euros.
Pour une maison, toujours en 2023, dont le prix moyen étant de 2180 euros le m2 et d’une superficie moyenne de 112,2 m², la part nationale et identique pour toutes les communes sera de 2180 euros x 112,2 m² = 244 596 euros x 0,03 % = 73 euros

Pour définir la seconde partie la plus importante de l’impôt, qui est donc très variable, car elle repose sur la valeur réelle ou supposée sur le bien, le pourcentage applicable sur la valeur du bien serait également fixé par la loi et pourrait être, par exemple, de 0,25%.

La somme obtenue, ajoutée à la part minimale nationale applicable à tous les foyers
et identique à toutes les communes, votée dans le cadre de la loi de programmation
budgétaire plus les 0,25 % de la valeur du bien dans sa totalité (bâtiment plus terrain)
plus le taux appliqué par la commune définirait le montant total de l’impôt à payer
par un particulier pour son logement

Exemple : pour un appartement estimé à 250 000 euros, l’impôt local résultant du
pourcentage fixé par la loi sur sa valeur, il sera sera de 250 000 x 0,25% = 625 euros.
Si on y ajoute les 69 euros euros applicable à tous les foyers occupant un appartement
et de façon identique à toutes les communes, cela ferait un impôt local de 694 euros.
Si la part communale autorisée est à son maximum de 15 %, soit 104 euros le montant de l’impôt local à payer sera donc de 694 + 104 = 798 euros.
 

Pour une maison estimé, par exemple à 350 000 euros, l’impôt local résultant du pourcentage fixé par la loi sur la valeur d’une maison, il sera sera de 350 000 x 0,25% = 875 euros. Si on y ajoute les 73 euros euros applicable à tous les foyers occupant d’une maison et de façon identique à toutes les communes, cela ferait un impôt local de 948 euros. Si la part communale autorisé est de 15 %, soit 142 euros, le montant de l’impôt local à payer sera donc 948 + 142 = 1090 euros.
 

Autre exemple Pour une maison plus 2 hectares de terrains non constructibles, dont la
valeur totale serait de 800 000 euros, l’impôt local sera donc 800 000 x 0,25 % =
2000 euros auquel on ajoute 73 euros applicable à tous les foyers occupant d’une
maison et de façon identique à toutes les communes, on obtient 2073 euros. Si la part
communale autorisé est de 15 %, soit 310,95 euros, l’impôt local sera donc de 2073
+ 310,95 = 2383,95 euros.
 

Pour dissuader les maires de trop urbaniser certaines zones en habitats individuels ou collectifs ou de densifier certains secteurs de la commune, avec les problèmes que cela peut poser en terme de qualité de vie dégradée pour les habitants, les contribuables pourraient bénéficier d’une réduction jusqu’à 50 % de la somme fixée par la commune sur de l’impôt local à payer.

Il devrait en être de même pour les appartements, ainsi que pour tout logement à proximité d’une source de nuisance (Usine bruyante, autoroute, aérodrome, route nationale à très forte circulation...)

Pour un appartement ou une maison, son propriétaire pourrait bénéficier, par exemple d’une réduction de 15% sur l’impôt local à payer (qui correspond à la part maximum de la commune) s’il a réalisé des travaux d’entretien liées à la sécurité (travaux sur la structure, eau, électricité, assainissement…).

Pour une résidence secondaire qui n’est pas louée, le propriétaire sera temporairement exonéré de l’impôt local en cas de vacance d’un logement normalement destiné à la location, mais qui n’a pu l’être être pour une cause indépendante de sa volonté. L’exonération court alors du premier jour suivant celui du début de la vacance jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance a pris fin. La vacance qui doit donc être indépendante de la volonté du propriétaire, avoir duré au moins trois mois et affecter soit la totalité du logement, soit une partie susceptible d’être louée séparément. Pour bénéficier du dégrèvement,
il faut que le logement soit entretenu de manière à en permettre l'occupation immédiate par la location, qu’il ait été proposé à des conditions de loyer normales et que le propriétaire ait effectué des démarches pour le mettre en location.
 

Pour les exploitations agricoles, comme pour la CET des entreprises c’est également
la valeur du Bien et non la valeur locative qui serait prise en compte
Comme pour les particuliers, Pour les exploitations agricoles, la valeur des biens et
non la valeur locative s’appliquerait pour définir le montant de l’impôt local qui
s’appliquerait, ainsi que la part du taux appliqué par la commune.

 

Si l’on estime que selon ce mode de calcul, il manquerait environ 27 milliards d’euros aux communes, on peut imaginer que des économies faites par les communes ne seront pas suffisantes et qu’il faudra une intervention plus importante de l’Etat. Ce qui impliquera un changement dans la pratique de l’élaboration budgétaire et des investissements les concernant. Mais où l’Etat pourrait-il trouver ce financement alors que la pays croule sous une dette de plus de 3300 milliards d’euros et doit la réduire cette année de 40 milliards d’euros ?

Il convient toutefois de rappeler que, selon les estimations de la Cour des comptes, la suppression du quotient familial, dont bénéficient les familles pour l’impôt sur le revenu et qui constitue une exception en Europe, permettrait de faire entrer près de 28 milliards d’euros dans les caisses de l’État https://www.moneyvox.fr/impot/actualites/94779/impots-le-systeme-francais-du-quotient-familial-coute-28-milliards-euros-a-etat . Une contribution provisoire de solidarité sur la richesse, c’est une recette d’environ 10 milliards d’euros. Avec ces deux mesures on atteint les 40 milliards d’euros que l’État doit trouver pour réduire sa dette. Si l’on fusionne des communes pour en ramener leur nombre à 8 / 9000, à l’instar de nos voisins Européens et supprimer l’intercommunalité, c’est environ 6/7 milliards d’euros d’économie. La Cour des comptes estime que « certains dispositifs hérités du passé apparaissent aujourd'hui trop favorables ou attachés à un statut davantage qu'aux ressources et aux charges réelles de leur bénéficiaires », il y a donc des économies a faire de ce coté là.

Cela signifie aussi que, pour bénéficier des dotations au taux maximum, les projets communaux devront être en cohérence avec les orientations du gouvernement.

Par exemple, si ce dernier impose certaines restrictions d’aménagement au nom de la « transition écologique », une commune décidant de déclasser une zone agricole en zone constructible pour y implanter une zone d’activités commerciales, comprenant une grande surface commerciale très contestée, car il en existe déjà une à quelques kilomètres, pourrait voir sa dotation diminuer. Et cela, même alors que l’établissement public d’aménagement (EPA) et l’établissement public foncier d’aménagement (EPFA) consultés ont émis un avis défavorable, ou n’ont pas été saisis. La poursuite de cette réalisation, qui ne peut être interdite juridiquement, pourrait entraîner une réduction significative de la dotation de l'État.

Pour conclure

Dans la commune où l’on vit, si l’on bénéficie autant de services issus de politiques publiques qui font consensus et qu’il convient de financer, leur existence implique un impôt local, payé par l’ensemble des foyers fiscaux. Un impôt local qui fut le plus juste et équitable possible suppose que la règle de calcul repose sur la valeur du bien et non la valeur locative. La proposition faite dans ce sens n’est qu’une contribution à un débat national que je souhaite, et qui devrait être organisé dans chaque commune, avant qu’il ne fut soumis aux parlement.


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