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Bonjour Chalot,

à propos d´un article de la semaine passée, j´ai développé ce matin ma vision d´une de Garantie des Revenus Locatifs (GRL) universelle qui pourrait lutter contre le mal logement et les expulsions injustifiées. Je me permets donc de remettre mes deux commentaires ci-dessous puisqu´ils s´appliquent également à votre sujet :

http://www.agoravox.fr/actualites/societe/article/grl-le-systeme-mal-compris-112044#forum3255566

Mon idée c´est que cette GRL universelle soit gérée par l´Etat, qui exercerait ainsi plus ou moins son devoir de logement pour les plus démunis.

Je ne stigmatise pas du tout les propriétaires vénaux car je pense que ces derniers ne sont pas la pour faire du social. Il est donc normal qu´aujourd´hui compte tenu des lois qui protègent « à bon compte » les locataires (c´est à dire sans rien couter à l´Etat ou aux organismes sociaux), ces derniers tentent de protéger leur investissement en sélectionnant les personnes qui leur semblent les plus à même de pouvoir payer longtemps leur loyers. Du coup cela exclue toutes les personnes fragiles, qui sont sans travail ou en CDI… et malheureusement le logement social n´est pas encore suffisant pour faire face à la demande.

Ce n´est donc pas normal que le risque locatif lié à la pauvreté et à l´exclusion soient uniquement portés par les propriétaires, car au bout du compte par un mécanisme de sélection à l´entrée, cela se retourne contre les locataires les plus fragiles qui étaient sensés être protégés.

Pour revenir à cette idée de GRL universelle, je pense que ce serait une bonne idée avant tout pour les locataires les plus faibles mais aussi pour les petits propriétaires, qui certes perdraient un peu de rentabilité (4% sur le montant du loyer qui représente environ 5% du bien, soit une baisse de rentabilité hors impôts de 0,2% de leur placement immobilier) mais obtiendraient la garantie d´être payés quoiqu´il arrive. Ainsi, ils ne risqueraient plus d´être bloqués pendant des années dans des procédures sans fins… qui découragent plus d´un investisseur de se lancer dans l´immobilier.

Au contraire, on peut imaginer que des gros promoteurs, de par leur taille, et leur capacité à « bien sélectionner » leurs locataires, peuvent très bien être leur propre assureur et se passer de cette garantie. Au bout du compte ce sont donc les locataires les plus fragiles qui ont le plus de mal à se loger car les petits propriétaires les fuient, et les grandes agences aussi.

C´est pour cela qu´il faudrait que cette garantie universelle soit obligatoire et assurée par l´Etat, et non pas par des compagnies privées, qui elles aussi vont imposer des critères de choix du locataire. Chaque bailleur payerait un pourcentage de son loyer total (librement fixé) et serait garanti uniquement sur une base locative qui correspond à la zone géographique, sur le modèle des loyers Scellier. Ainsi, un propriétaire qui voudrait louer son bien plus cher que le marché, payerait sur l´intégralité du loyer demandé sans être garanti au delà du plafond fixé. Cela pourrait permettre de prendre en compte les biens d´exception et encourager les bailleurs à rester raisonnables car ils n´aurait plus de recours en cas de loyers excessifs.

Les locataires impécunieux ou indélicats deviendraient donc débiteur de l´Etat qui rembourserait immédiatement le bailleur et prendrait en charge le relogement ou le recouvrement des impayés via les services fiscaux. Ces derniers sont très forts pour se faire rembourser une dette fiscale.

L´Etat exercerait ainsi vraiment son devoir de logement, opposable aux fameux droit au logement et les propriétaires accepteraient volontiers une baisse de leur rendement en contrepartie d´une assurance d´être toujours payés car il est probable que même avec des plafonds locatifs bas, le rendement restent supérieurs au livret A. Grâce à cette GRL universel, le risque pour le bailleur deviendrait beaucoup plus faible. Ainsi, on verrait plus de petits investisseurs s´intéresser à nouveau à l´immobilier et l´offre locative pourrait se développer librement sans devoir passer pas des niches fiscales tout à fait injustes, puisqu´elles ne profitent qu´aux plus riches.