Loyer, charges, fiscalité... et revenu locatif net

La plupart d'entre nous avons été, à un moment ou l'autre de notre vie, locataire du logement principal. Mais on se demande souvent ce que le propriétaire bailleur (privé ou organisme) gagne réellement tout frais et taxes payés (ou « payé-e-s »).

Il n'existe pas de barème général, et je n'ai pas trouvé de statistiques ni même d'exemples précis, chaque cas est un cas particulier selon l'âge et l'état du logement, son emplacement, les équipements collectifs (ascenseur ou pas, chauffage collectif ou non, gardiennage, entretien...)., la fiscalité locale, etc.

 

Dans cet article , je propose un exemple type, à partir d'annonces (pour le prix) et de recoupements (pour les frais), pour un T3/T4 dans une métropole régionale hors centre ville

Loyer 700 €, Charges 70 € (sans chauffage collectif).

 

Les charges correspondent à des dépenses réelles de copropriété (Réf 1). Le propriétaire paie au « syndic » qui gère la copropriété l'ensemble des charges, et « récupère » auprès du locataire la part de charges imputables à l'occupant (grosso modo le fonctionnement courant, hors améliorations, calculée en fonction du réalisé des années antérieures et du budget , et lissé mensuellement sous forme de « provisions pour charges »). Le propriétaire ne garde aucune somme sur ce poste, et doit rembourser au locataire un éventuel trop perçu si les dépenses sont inférieures au budget, mais peut demander un complément en cas de dépassement établi lors du bilan.

 

Venons en au loyer : quelles dépenses seront effectuées par le propriétaire en déduction du loyer perçu ? (Réf 2)

• Les Charges imputables au propriétaire (charges de copropriété « non récupérables ») : réparations, améliorations prévues au budget, rémunération syndic...
  Dans le cas de notre exemple, on peut compter environ 50 € (lissage mensuel de dépenses annuelles)

• Travaux dans l'appartement (changement revêtement du sol, de la chaudière murale, réparation volets roulants, etc.) et gros travaux hors budget général dans l'immeuble
  Pour un immeuble non récent (quarante ans ou plus), cela monte vite et comporte de grosses dépenses, si on ramène ça mensuellement, on peut évaluer à 70 €

• Taxe foncière (elle a augmenté 4 fois plus vite que l'inflation en 6 ans et est très élevée dans les grandes villes (Réf 3)). Ramené au mois, comptons 70 € hors « collecte des ordures », qui sera récupérée auprès du locataire

• Assurance propriétaire non occupant, frais (annonces pour location, diag amiante et isolation) reventilé mensuellement : environ 10 €

• nous ne comptons pas ici les intérêts d'emprunts ou amortissements, car cela concerne l'aspect patrimonial (et parfois cela conduit à des revenus négatifs)

Total dépenses : 200 €

Reste 500 € de revenus avant impôts et prélèvements sociaux
Les prélèvements fiscaux sont :

• Contributions sociales sur les revenus locatifs (CSG, CRDS, prélèvement social...) : 17,2% (a été augmentée de 1,7% pour 2018, soit mensuellement 8,5€ dans le cas de l'exemple présent, le propriétaire voit donc baisser ses revenus réels de plus des 5€ demandés par le gouvernement)

• Impôt sur les Revenus : il y a plusieurs tranches (réf 4), nous prendrons l'exemple de la tranche marginale à 30% (entre 2230€ et 6000€ de revenu mensuel net par part avant impôt)

Pas de « flat tax » contrairement aux revenus financiers, donc taux = 47,2% (en prenant en compte la taxe foncière, le fisc prend donc plus de la moitié du loyer),

Total impôts et prélèvements sociaux : 235 €

 

Revenu locatif net après impôts et prélèvements 265 €, soit 38% du loyer perçu (34% du total loyer+charges payés par le locataire). Selon les annonces, le prix de ce type d'appartement serait de l'ordre de 200 000 euros, ajouter 8% de frais, le rendement annuel net après impôt est donc inférieur à 1,5% , ceci est un exemple significatif, mais absolument pas un barème standard.

 

 

Réf 1 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947 (charges locatives)

 

Réf 2 http://impotsurlerevenu.org/revenus-fonciers/781-la-declaration-de-revenus-fonciers-2044-notice-explicative.php (indication pour la ventilation des postes de dépense de revenu foncier)

 

Ref 3 http://www.20minutes.fr/economie/2149779-20171012-taxe-fonciere-continue-augmenter

 

Ref 4 http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/56332-impot-2017-bareme-2017-calcul-et-tranches